+7 (903) 431-48-10
г. Ростов-на-Дону
ул. Московская, 43/13, этаж 4, офис 414
e-mail: qwerty22088@rambler.ru
Режим работы:
пн - сб с 10:00 до 20:00
вс - выходной


Чем грозит нанимателю смена собственника жилого помещения

Прежде всего хотелось бы определить разницу между договором аренды и договором найма жилого помещения. Договор аренды представляет собой договор имущественного найма, в котором нанимающей стороной  выступает юридическое лицо либо объектом договора является коммерческая недвижимость.

В случае, когда речь идет о жилом помещении, а нанимателем является физическое лицо употребление термина "договор аренды" неуместно. Такой договор должен именоваться договором найма жилого помещения.

Следует знать, что договоры найма жилых помещений подразделяются на краткосрочные (до 1 года) и долгосрочные (от 1 года до 5 лет). В отличие от договора аренды закон не предусматривает необходимость государственной регистрации договоров найма жилых помещений в органах Росреестра независимо от срока, на который он заключен.

Правовые последствия смены собственника жилого помещения в определяющей мере зависят от статуса наймодателя.

В случае, когда наймодателем-собственником помещения является юридическое или физическое лицо, применяются правила коммерческого найма, установленные главой 35 ГК РФ и согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменение или расторжение договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В данном случае замена лица в обязательстве происходит по закону и перезаключение (изменение) договора не требуется. Даже если новый собственник не желает продолжения действия договора найма, а договориться о досрочном расторжении с нанимателем не удается, собственнику придется дождаться окончания срока действия договора.

Расторгнуть досрочно договор найма жилого помещения собственник (наймодатель) может только в судебном порядке в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и интересов соседей.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

При долгосрочном найме (более 1 года) по истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, бывший наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Совершенно иначе решаются вопросы замены наймодателя в договорах найма жилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью и отнесенных к специализированному жилому фонду (общежитие).

В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилые помещения в общежитиях государственного и муниципального жилищных фондов относятся к специализированным жилым помещениям.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения в установленном порядке к специализированному жилищному фонду.

Согласно статье 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Специализированные жилые помещения в общежитиях предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений (статья 99 ЖК РФ).

Согласно статье 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (статья 105 ЖК РФ).

Также основаниями для прекращения договора найма (независимо от воли сторон) являются:

1) утрата (разрушение) жилого помещения (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ);

2) переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ч. 2 ст.102 ЖК РФ).

Таким образом, договор найма жилого помещения в общежитии сохраняет силу (происходит перемена лиц в обязательстве на стороне наймодателя) и перезаключение его не является необходимым только в случае, если новый собственник или титульный владелец помещения в общежитии является стороной трудового договора с нанимателем этого помещения.

Во всех остальных случаях договор найма прекращается переменой собственника или титульного владельца помещения. Тем самым ЖК РФ жестко увязывает судьбу договора найма с существованием трудового договора с нанимателем соответствующего помещения.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 103 ЖК РФ, в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить занимаемые жилые помещения, а в случае отказа подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

Исключение составляют наниматели, договоры найма с которыми были прекращены по причине отсутствия трудовых отношений с нанимателем (см. ч 2. ст. 102 ЖК РФ). Этим лицам  другие жилые помещения  должны предоставляться прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (часть 4 ст. 103 ЖК РФ).

Кроме того, статьей 13 Закона о введении в действие ЖК РФ предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005). В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР.

Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (часть 3 статьи 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статьи 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания часть 3 статьи 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.



Яндекс.Метрика